I. KÊ KHAI THUẾ CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN

1. Ngưỡng doanh thu và mức giảm trừ

Đối với hoạt động cho thuê bất động sản, cá nhân có doanh thu từ 01 tỷ đồng/năm trở xuống thuộc trường hợp không chịu thuế giá trị gia tăng (GTGT) và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN), theo Điều 4 Nghị định số 141/2026/NĐ-CP và khoản 3 Điều 4 Thông tư số 50/2026/TT-BTC.

Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê, mức giảm trừ được áp dụng theo cơ chế phân bổ giữa các hợp đồng cho thuê. Cá nhân được lựa chọn phương án phân bổ mức giảm trừ giữa các hợp đồng theo hướng có lợi nhất cho đến khi sử dụng hết hạn mức giảm trừ, theo điểm a, điểm b khoản 4 Điều 4 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP.

2. Chủ thể thực hiện kê khai, nộp thuế

Trường hợp cá nhân trực tiếp kê khai: Cá nhân cho thuê bất động sản cho cá nhân khác có trách nhiệm trực tiếp thực hiện việc kê khai, nộp thuế theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 8 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP.

Trường hợp tổ chức khai thay, nộp thay: Khi tổ chức thuê bất động sản của cá nhân và hợp đồng thuê có thỏa thuận về việc tổ chức thực hiện khai, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê, tổ chức thuê có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ khai, nộp thuế thay theo điểm đ khoản 1 Điều 8 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP và điểm đ khoản 2 Điều 22 Nghị định số 252/2026/NĐ-CP.

3. Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế

Hồ sơ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản được nộp tại cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê, theo điểm d khoản 2 Điều 8 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP.

Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê, cá nhân được thực hiện khai tổng hợp trên 01 hồ sơ khai thuế và nộp tại một cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê. Tuy nhiên, doanh thu và số thuế phát sinh vẫn phải được xác định, kê khai theo từng bất động sản, từng địa điểm theo quy định.

4. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

Đối với trường hợp tổ chức thực hiện khai thuế thay cho cá nhân cho thuê bất động sản, thời hạn khai thuế được xác định căn cứ vào kỳ thanh toán tiền thuê theo hợp đồng.

Trường hợp trong một tháng phát sinh nhiều kỳ thanh toán tiền thuê thì thực hiện khai thuế theo tháng, theo điểm đ khoản 1 Điều 8 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP và hướng dẫn tại phần ghi chú của Mẫu 01/TCKT ban hành kèm theo Thông tư số 18/2026/TT-BTC.

5. Hồ sơ, biểu mẫu khai thuế

Theo khoản 3 Điều 4 Thông tư số 50/2026/TT-BTC và Điều 4 Thông tư số 18/2026/TT-BTC.Đối với cá nhân trực tiếp khai thuế:

- Mẫu 01/BĐS – Thông báo doanh thu/Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản

- Phụ lục Mẫu 01/BK-BĐS

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư số 18/2026/TT-BTC và khoản 3 Điều 4 Thông tư số 50/2026/TT-BTC.Đối với tổ chức khai thay, nộp thay:

- Mẫu 01/TCKT 

- Phụ lục Bảng kê chi tiết Mẫu 02/BK-KTBĐS, 

II. KÊ KHAI THUẾ CHO THUÊ TÀI SẢN KHÔNG PHẢI BẤT ĐỘNG SẢN

1. Xác định doanh thu tính thuế

Đối với hoạt động cho thuê tài sản không phải bất động sản, doanh thu tính thuế được xác định trên cơ sở số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê.

Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm, doanh thu được xác định theo quy định đối với khoản tiền thuê trả trước, trong đó có trường hợp phân bổ doanh thu cho số năm trả tiền trước hoặc xác định doanh thu theo phương thức thanh toán một lần, theo điểm đ khoản 1 Điều 6 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP.

2. Ngưỡng doanh thu thuộc diện nộp thuế

Cá nhân cho thuê tài sản không phải bất động sản chỉ thuộc diện phải thực hiện nghĩa vụ thuế và kê khai thuế khi doanh thu thuộc ngưỡng chịu thuế theo quy định.

Theo quy định tại Nghị định 141/2026/NĐ-CP, trường hợp doanh thu trên 01 tỷ đồng/năm thuộc diện phải thực hiện kê khai, nộp thuế theo quy định và sử dụng biểu mẫu tương ứng với phương pháp khai thuế.

3. Trách nhiệm của tổ chức cho thuê tài chính

Đối với tổ chức cho thuê tài chính có hoạt động cho thuê tài sản thuộc đối tượng chịu thuế GTGT, tổ chức có trách nhiệm lập hóa đơn theo quy định.

Trường hợp thuộc trường hợp quy định tại điểm g khoản 1 Điều 9 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP, số thuế GTGT đầu ra trên hóa đơn được xác định theo quy định, bảo đảm phù hợp với số thuế GTGT đầu vào của tài sản cho thuê theo cơ chế được pháp luật thuế quy định.

4. Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế

Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế được xác định theo địa điểm hoạt động kinh doanh của cá nhân, cụ thể:

Trường hợp có địa điểm kinh doanh: Hồ sơ khai thuế được nộp tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp địa điểm kinh doanh/trụ sở được ghi nhận theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc thông tin đăng ký thuế, theo điểm b khoản 2 Điều 8 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP.

Trường hợp chỉ kinh doanh trên nền tảng số và không có địa điểm kinh doanh: Hồ sơ khai thuế được nộp tại cơ quan thuế quản lý địa bàn nơi cá nhân cư trú, theo điểm c khoản 2 Điều 8 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP.

5. Kỳ khai thuế

Việc xác định kỳ khai thuế GTGT được thực hiện căn cứ vào doanh thu năm.

Theo khoản 1 Điều 10 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP:

Trường hợp doanh thu năm từ 50 tỷ đồng trở xuống: thực hiện khai thuế GTGT theo quý;

Trường hợp doanh thu năm trên 50 tỷ đồng: thực hiện khai thuế GTGT theo tháng.

6. Hồ sơ, biểu mẫu khai thuế

Theo khoản 1 Điều 4 Thông tư số 18/2026/TT-BTC và khoản 3 Điều 4 Thông tư số 50/2026/TT-BTC, đối với hoạt động cho thuê tài sản không phải bất động sản, cá nhân sử dụng biểu mẫu khai thuế tương ứng với trường hợp và phương pháp khai thuế, bao gồm:

Mẫu 01/CNKD – Tờ khai thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh; hoặc

Mẫu 01/TKN-CNKD – Thông báo doanh thu.

III. HÓA ĐƠN ĐIỆN TỬ TRONG HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ TÀI SẢN

1. Đối với hộ, cá nhân kinh doanh

Hộ, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ ngưỡng pháp luật quy định phải thực hiện đăng ký và sử dụng hóa đơn điện tử theo quy định về hóa đơn, chứng từ. Việc xác định nghĩa vụ sử dụng hóa đơn phải căn cứ vào doanh thu và đặc điểm hoạt động kinh doanh của cá nhân.

Đối với hoạt động cho thuê tài sản, cần đồng thời xác định doanh thu thuộc diện chịu thuế và ngưỡng doanh thu làm phát sinh nghĩa vụ sử dụng hóa đơn điện tử để bảo đảm thực hiện đầy đủ cả nghĩa vụ thuế và nghĩa vụ về hóa đơn.

Nghĩa vụ sử dụng hóa đơn điện tử cần được xem xét đồng thời với doanh thu của hoạt động cho thuê tài sản và không nên đồng nhất với nghĩa vụ khai, nộp thuế.

2. Đối với doanh nghiệp cho thuê tài sản

Doanh nghiệp thực hiện hoạt động cho thuê tài sản thuộc đối tượng chịu thuế GTGT phải lập hóa đơn theo quy định khi cung cấp dịch vụ cho thuê. Nội dung hóa đơn phải phản ánh đúng dịch vụ cung cấp, giá trị tiền thuê và thuế GTGT theo quy định.

Doanh nghiệp cho thuê tài sản phải xác định đúng đối tượng chịu thuế và thời điểm lập hóa đơn để thực hiện nghĩa vụ về hóa đơn song song với nghĩa vụ kê khai thuế.

IV. GIAO DỊCH LIÊN KẾT TRONG HOẠT ĐỘNG THUÊ, CHO THUÊ TÀI SẢN

1. Xác định giao dịch liên kết

Trường hợp doanh nghiệp phát sinh giao dịch thuê hoặc cho thuê tài sản với bên có quan hệ liên kết thì cần xác định giao dịch có thuộc phạm vi điều chỉnh của quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết hay không. Việc xác định quan hệ liên kết phải căn cứ vào các tiêu chí về sở hữu, kiểm soát, điều hành, vay vốn và các mối quan hệ khác được pháp luật quy định.

Không phải mọi giao dịch thuê, cho thuê giữa các bên có liên quan về mặt kinh tế đều đương nhiên là giao dịch liên kết. Doanh nghiệp phải đối chiếu các điều kiện luật định để xác định chính xác phạm vi áp dụng.

2. Nguyên tắc xác định giá giao dịch

Đối với giao dịch thuê, cho thuê tài sản giữa các bên có quan hệ liên kết, giá và điều kiện giao dịch phải được xem xét trên cơ sở nguyên tắc giao dịch độc lập. Theo đó, giao dịch giữa các bên liên kết được đánh giá tương ứng với điều kiện của giao dịch giữa các bên độc lập trong điều kiện tương đồng, nhằm bảo đảm việc xác định thu nhập chịu thuế không bị ảnh hưởng bởi quan hệ liên kết.

Doanh nghiệp cần bảo đảm giá thuê và các điều kiện liên quan đến giao dịch với bên liên kết phù hợp với nguyên tắc giao dịch độc lập và có cơ sở chứng minh khi kê khai thuế.

3. Giới hạn chi phí lãi vay

Đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết, chi phí lãi vay được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế bị giới hạn theo tỷ lệ pháp luật quy định trên chỉ tiêu lợi nhuận trước lãi vay, thuế và khấu hao. Phần chi phí lãi vay vượt mức khống chế không được tính vào chi phí được trừ trong kỳ, nhưng được xử lý chuyển tiếp sang các kỳ tính thuế tiếp theo trong thời hạn theo quy định nếu đáp ứng điều kiện.

Khi doanh nghiệp vừa phát sinh giao dịch thuê, cho thuê tài sản với bên liên kết vừa có chi phí lãi vay, cần đồng thời xem xét quy định về giao dịch liên kết và giới hạn chi phí lãi vay khi xác định thu nhập chịu thuế.