Quy định về đăng ký mã số thuế cá nhân cho thuê tài sản

I. Quy định về mã số thuế cá nhân cho thuê tài sản

1.1. Sử dụng số định danh cá nhân làm mã số thuế

Khoản 1 Điều 11 Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15 quy định mã số thuế của cá nhân cho thuê tài sản là số định danh cá nhân của cá nhân đó.

Quy định này được cụ thể hóa về mặt chuyển tiếp tại khoản 2 Điều 36 Thông tư số 90/2026/TT-BTC. Theo đó, người nộp thuế đã được cấp mã số thuế trước ngày Thông tư có hiệu lực về nguyên tắc tiếp tục sử dụng mã số thuế đã được cấp; riêng đối với cá nhân, hộ gia đình, hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh thuộc khoản 1 Điều 11 Luật số 108/2025/QH15 thì sử dụng số định danh cá nhân làm mã số thuế.

Như vậy, đối với cá nhân cho thuê tài sản thuộc trường hợp cá nhân kinh doanh, số định danh cá nhân là cơ sở định danh được sử dụng trong quan hệ quản lý thuế. Việc chuyển sang sử dụng số định danh cá nhân làm mã số thuế đồng thời tạo cơ sở để liên kết thông tin thuế của cá nhân với dữ liệu định danh được quản lý theo pháp luật về căn cước.

1.2. Mỗi cá nhân có một mã số thuế duy nhất

Bên cạnh việc xác định số định danh cá nhân là mã số thuế, pháp luật còn đặt ra nguyên tắc về tính duy nhất của mã số thuế. Theo điểm b khoản 3 Điều 5 Thông tư số 90/2026/TT-BTC, mỗi cá nhân được cấp một mã số thuế duy nhất để sử dụng trong suốt cuộc đời. 

Đối với cá nhân cho thuê tài sản, nguyên tắc này có ý nghĩa trong trường hợp cá nhân đồng thời có nhiều hoạt động tạo thu nhập hoặc có nhiều bất động sản cho thuê. Việc có nhiều hoạt động hoặc nhiều bất động sản không đồng nghĩa với việc cá nhân được xác lập nhiều mã số thuế khác nhau; thông tin về các nghĩa vụ thuế phát sinh được quản lý gắn với mã số thuế duy nhất của cá nhân theo quy định.

1.3. Trường hợp cá nhân chưa được cấp số định danh cá nhân

Việc sử dụng số định danh cá nhân làm mã số thuế đặt ra yêu cầu cá nhân phải có số định danh cá nhân trước khi thực hiện thủ tục đăng ký thuế. Đối với công dân Việt Nam chưa được cấp số định danh cá nhân, khoản 4 Điều 38 Thông tư số 90/2026/TT-BTC quy định cá nhân phải liên hệ cơ quan Công an cấp xã để được cấp số định danh cá nhân trước khi thực hiện thủ tục đăng ký thuế.

Quy định này cho thấy số định danh cá nhân không chỉ là thông tin được sử dụng trong quá trình quản lý thuế mà còn là điều kiện định danh cần thiết để xác lập mã số thuế theo cơ chế mới. Do đó, trong trường hợp chưa có số định danh cá nhân, cá nhân cần hoàn tất việc xác lập số định danh trước khi thực hiện thủ tục đăng ký thuế.

1.4. Xử lý trường hợp thông tin đăng ký thuế không khớp với Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư

Đối với cá nhân đã được cấp mã số thuế theo cơ chế trước đây, việc chuyển sang sử dụng số định danh cá nhân làm mã số thuế được gắn với yêu cầu bảo đảm tính chính xác và thống nhất của dữ liệu định danh. Khoản 3 Điều 36 Thông tư số 90/2026/TT-BTC quy định trường hợp cá nhân, hộ gia đình, hộ kinh doanh hoặc cá nhân kinh doanh đã được cấp mã số thuế trước ngày 01/7/2025 nhưng thông tin đăng ký thuế không khớp với thông tin của cá nhân được lưu trữ trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư hoặc thông tin không đầy đủ thì cơ quan thuế cập nhật mã số thuế sang trạng thái 10, “Mã số thuế chờ cập nhật thông tin số định danh cá nhân”.

Trong trường hợp này, người nộp thuế phải thực hiện thủ tục thay đổi thông tin đăng ký thuế theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 23 Thông tư số 90/2026/TT-BTC nhằm bảo đảm thông tin đăng ký thuế khớp đúng với Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư. Chỉ sau khi hoàn tất việc cập nhật và bảo đảm thông tin phù hợp, cá nhân mới thực hiện việc sử dụng số định danh cá nhân làm mã số thuế theo cơ chế mới.

II. Quy định về việc thực hiện đăng ký mã số thuế cá nhân cho thuê tài sản

2.1. Hồ sơ đăng ký

Căn cứ khoản 1 Điều 21 Thông tư số 90/2026/TT-BTC. Theo đó, cá nhân có thể thực hiện đăng ký thuế bằng phương thức như sau:

(i) Tờ khai đăng ký thuế theo mẫu số 03-ĐKT;

(ii) Hồ sơ khai thuế có tích hợp thông tin đăng ký thuế.

Trường hợp đăng ký thuế thông qua hồ sơ khai thuế có tích hợp thông tin đăng ký thuế, cá nhân phải nộp kèm bản sao hộ chiếu còn hiệu lực hoặc bản sao giấy tờ chứng thực cá nhân hợp pháp khác theo quy định tại điểm c.4.2 khoản 1 Điều 21 Thông tư này.

2.2. Địa điểm và hình thức nộp hồ sơ

2.2.1. Trường hợp cá nhân cho thuê tài sản là bất động sản

Về địa điểm thực hiện thủ tục, cá nhân cho thuê bất động sản nộp hồ sơ đăng ký thuế tại cơ quan Thuế cơ sở nơi có bất động sản cho thuê theo điểm b.1.1 khoản 1 Điều 21 Thông tư số 90/2026/TT-BTC. Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê tại các địa bàn khác nhau, cá nhân được lựa chọn một trong các cơ quan Thuế cơ sở nơi có bất động sản cho thuê để thực hiện đăng ký thuế.

Đối với hoạt động khai thuế, trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê tại nhiều địa điểm, cá nhân thực hiện khai thuế tổng hợp trên một hồ sơ khai thuế và nộp tại cơ quan thuế đã lựa chọn. Tuy nhiên, việc khai tổng hợp không làm mất đi yêu cầu xác định riêng doanh thu và số thuế phải nộp đối với từng địa điểm có bất động sản cho thuê. Nội dung này được quy định tại điểm a.5 khoản 2 Điều 16 Nghị định số 252/2026/NĐ-CP.

2.2.2. Trường hợp cá nhân cho thuê tài sản không phải bất động sản

Đối với cá nhân cho thuê tài sản không phải bất động sản, địa điểm đăng ký thuế được xác định tùy thuộc vào đặc điểm về địa điểm kinh doanh và phương thức đăng ký thuế. Có thể khái quát thành ba trường hợp sau:

(i) Có địa điểm kinh doanh cố định thì đăng ký tại cơ quan Thuế cơ sở nơi đặt trụ sở chính;

(ii) Không có địa điểm kinh doanh cố định thì đăng ký tại cơ quan Thuế cơ sở nơi cư trú;

(iii) Đăng ký thông qua hồ sơ khai thuế thì đăng ký tại cơ quan Thuế cơ sở nơi phát sinh nghĩa vụ với ngân sách nhà nước.

Cụ thể, trường hợp hộ gia đình, cá nhân kinh doanh có địa điểm kinh doanh cố định, hồ sơ đăng ký thuế được nộp tại cơ quan Thuế cơ sở nơi đặt trụ sở chính. Quy định này được xác định tại tiết b.1.1 điểm b và tiết c.1.1 điểm c khoản 1 Điều 21 Thông tư số 90/2026/TT-BTC.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân kinh doanh không có địa điểm kinh doanh cố định, hồ sơ đăng ký thuế được nộp tại cơ quan Thuế cơ sở nơi cư trú của hộ gia đình, cá nhân kinh doanh, theo tiết b.1.1 điểm b và tiết c.1.1 điểm c khoản 1 Điều 21 Thông tư số 90/2026/TT-BTC.

Đối với trường hợp cá nhân thực hiện đăng ký thuế thông qua hồ sơ khai thuế có tích hợp thông tin đăng ký thuế, địa điểm nộp hồ sơ được xác định là cơ quan Thuế cơ sở nơi hộ gia đình, cá nhân có phát sinh nghĩa vụ với ngân sách nhà nước. Căn cứ áp dụng là tiết b.4.1 điểm b và tiết c.4.1 điểm c khoản 1 Điều 21 Thông tư số 90/2026/TT-BTC.

2.2.3. Hình thức nộp hồ sơ

Pháp luật cho phép cá nhân thực hiện đăng ký thuế bằng phương thức điện tử hoặc bằng hồ sơ giấy. Theo điểm b.2 khoản 1 Điều 6 Thông tư số 90/2026/TT-BTC, hồ sơ điện tử có thể được thực hiện thông qua Cổng Dịch vụ công quốc gia, Ứng dụng định danh quốc gia hoặc Hệ thống thông tin quản lý thuế. Trường hợp nộp hồ sơ giấy, cá nhân có thể nộp trực tiếp tại bộ phận một cửa hoặc gửi qua đường bưu chính.

2.3. Thời hạn đăng ký 

2.3.1. Trường hợp đăng ký trực tiếp với cơ quan thuế

Đối với cá nhân kinh doanh không thuộc diện đăng ký kinh doanh, trường hợp thực hiện đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế thì thời hạn đăng ký thuế lần đầu là 10 ngày làm việc kể từ ngày bắt đầu hoạt động kinh doanh. Quy định này được ghi nhận tại điểm a.2 khoản 3 Điều 6 Nghị định số 252/2026/NĐ-CP.

2.3.2. Trường hợp đăng ký thông qua hồ sơ khai thuế

Trường hợp cá nhân thực hiện đăng ký thuế lần đầu thông qua hồ sơ khai thuế có tích hợp thông tin đăng ký thuế, thời hạn đăng ký thuế được xác định đồng thời với thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế đầu tiên. Căn cứ điểm d khoản 3 Điều 6 Nghị định số 252/2026/NĐ-CP.

2.3.3. Trường hợp tổ chức đi thuê khai thay, nộp thay

Đối với việc đăng ký thuế lần đầu thay cho cá nhân, tổ chức chi trả thu nhập có trách nhiệm thực hiện đăng ký thuế cho cá nhân chậm nhất vào ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân của kỳ đầu tiên phát sinh việc chi trả thu nhập theo quy định có liên quan.

Riêng đối với trường hợp hợp đồng cho thuê tài sản có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế và nộp thuế thay cho cá nhân, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế được xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê tài sản. Căn cứ điểm đ khoản 4 và khoản 7 Điều 1 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP và điểm đ khoản 5 Điều 12 Nghị định số 252/2026/NĐ-CP.

Đăng ký mã số thuế cho thuê tài sản online như thế nào? Cùng tìm hiểu chi tiết tại đây